Земельный участок. Государственный контроль законодательства

Земельный участок может быть делимым и неделимым.

Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. (п.2 ст.6 ЗК РФ) Вопрос о понятии и структуре земельных правоотношений является важным и сложным. Он по праву относится к числу фундаментальных проблем в науке земельного права. Под земельными правоотношениями понимаются общественные (фактические) отношения, урегулированные нормами права, либо сложившиеся в результате действия этих норм, проявляющихся в реализации субъектами взаимных прав и обязанностей. [3] Земельные отношения включают в себя следующие важнейшие элементы: - формы собственности на землю (частная, государственная, муниципальная, общинная и т. п.); - отношения хозяйственного использования земли; - формы управления земельными ресурсами (система политических, социальноэкономических, правовых и административных мер, направленных на организацию их использования); - способы и методы регулирования земельных отношений. Круг субъектов земельных правоотношений в одном и том же государстве может меняться.

Российская Федерация, ее субъекты, города федерального значения, автономные области, автономные округа являются субъектами правоотношений государственной собственности на землю. При этом следует учитывать, что, будучи субъектом федеральной собственности, Российская Федерация вместе с тем является субъектом права территориального верховенства и носителем государственного суверенитета.

Согласно Конституции РФ суверенитет России распространяется на всю ее территорию, ее Конституция и федеральные законы имеют здесь верховенство.

Будучи всеобщим условием и средством труда, земля является общим объектом всех земельных правоотношений.

Однако в зависимости от вида этих отношений понятие земли как объекта может быть различным. Так, если речь идет об участках, для которых установлен определенный правовой режим, непосредственным объектом процессуальных действий могут быть данные кадастра и мониторинга земель, решение компетентного органа о предоставлении земельного участка и т. д. Круг объектов земельных правоотношений в сфере государственной и муниципальной собственности определяется законодательством. Так, объекты земельных правоотношений федеральной собственности определены Указом Президента РФ «О федеральных природных ресурсах». К ним относятся земельные участки, предоставленные для обеспечения нужд обороны и безопасности страны, охраны государственных границ, осуществления других функций, отнесенных к ведению органов государственной власти; земельные участки, занятые объектами, находящимися в федеральной собственности, а также участки особо охраняемых природных территорий федерального значения. Кроме того, помимо земельных участков и прав на них, к объектам земельных правоотношений относятся также прочно связанные с земельными участками объекты (водоемы, лес, многолетние насаждения, здания, строения, сооружения и др.), перемещение которых невозможно без нанесения несоразмерного ущерба их назначению и состоянию.

Поэтому эти объекты находятся вместе с земельными участками в нераздельном обороте, если иное не предусмотрено законом.

Собственники земли далеко не всегда являются производителями сельскохозяйственной продукции; они могут передавать землю другим лицам. Так возникают отношения хозяйственного использования (например, арендные отношения). Объектами земельных правоотношений частной и общей собственности выступают индивидуальные обособленные в натуре и юридически закрепленные земельные участки, предоставленные (приобретенные) в собственность в установленном порядке гражданам и юридическим лицам, а также земельные акции и земельные доли (паи) членов коллективов сельскохозяйственных предприятий, которым земля принадлежит на праве общей долевой собственности.

Индивидуально обособленный в установленном порядке земельный участок независимо от правовых оснований его предоставления (в собственность, землепользование, аренду) составляет объект земельных отношений в области использования земли. При этом он не перестает быть одновременно объектом права собственности на землю соответствующего вида.

Формирование земельного участка - установление границ земельного участка, определение разрешенного использования, определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, определение предоставляемых прав на земельный участок и условий его предоставления либо оснований резервирования земельного участка для государственных нужд города Москвы. [4] Планы, определяющие площадь и границы земельных участков, при отсутствии сведений о них в государственном земельном кадастре города Москвы или изменении установленных требований и ограничений к использованию земельного участка разрабатываются с учетом проектов межевания территорий в порядке, устанавливаемом Правительством Москвы.

Межевание земельного участка – мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка на местности. [5] Государственный земельный кадастр создается и ведется в целях информационного обеспечения: государственного и муниципального управления земельными ресурсами; государственного контроля за использованием и охраной земель; мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия земель; государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; землеустройства; экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных ресурсов; установления обоснованной платы за землю; иной связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками деятельности. (ст. 4). [6] К основным документам государственного земельного кадастра относятся Единый государственный реестр земель, кадастровые дела и дежурные кадастровые карты (планы). (ст. 13 п. 2). [7] В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. [8] Разрешенное использование земельного участка подтверждается в форме акта разрешенного использования земельного участка или градостроительного плана земельного участка, разрабатываемого и оформляемого уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы. Акт разрешенного использования земельного участка является одним из основных документов, необходимых для осуществления уполномоченными органами государственного контроля за использованием и охраной земель. [9] В Едином государственном реестре земель содержатся следующие основные сведения о земельных участках: кадастровые номера; местоположение (адрес); площадь; категория земель и разрешенное использование земельных участков; описание границ земельных участков, их отдельных частей; зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения); экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю; качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель; наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками.

Кадастровый номер присваивается каждому земельному участку, подлежащему государственной регистрации в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

Единый государственный реестр земель содержит сведения о существующих и прекративших существование земельных участках.

Моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель. Вывод: Формирование земельного участка, как объекта земельных отношений, начинается с подачи уполномоченным лицом заявления в органы государственной власти или органы местного самоуправления. В результате межевания создается план земельного участка.

Разрешение использование земельного участка подтверждается в форме акта разрешенного использования земельного участка или градостроительного плана земельного участка, разрабатываемого и оформляемого уполномоченным органам исполнительной власти города Москвы.

Запись сведений о сформированном земельном участке вносится в Государственный земельный кадастр, с присвоением кадастрового номера. 2. Государственный контроль за соблюдением земельного законодательства и порядок его осуществления.

Задачей земельного контроля является проверка соответствия деятельности субъектов земельных отношений требованиям земельного законодательства, либо выявление случаев самовольного пользования земельными участками. [10] Земельное законодательство выделяет три вида земельного контроля – государственный, муниципальный и общественный.

Задачей государственного земельного контроля является обеспечение соблюдения земельного законодательства, требований охраны и использования земель.

Земельный кодекс не дает определение понятия «земельный контроль», однако в ст.71 указывается, что государственный земельный контроль за соблюдением земельного законодательства, требований охраны и использования земель организациями независимо от их организационно-правовых форм и форм собственности, их руководителями, должностными лицами, а также гражданами осуществляется специально уполномоченными государственными органами.

Государственный земельный контроль проводится в порядке, предусмотренном постановлением Правительства РФ от 15 ноября 2006 г. № 689 «О государственном земельном контроле» [11] , с учетом требований Федерального закона «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при проведении государственного контроля (надзора). Положение устанавливает порядок осуществления государственного земельного контроля 1. Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости ; Федеральной службой по надзору в сфере природопользования ; Федеральной службой по ветеринарному и фитосанитарному надзору и их территориальными органами.

Положение содержит подробный перечень охватываемого контроля и уполномоченных должностных лиц.

Государственные инспекторы по использованию и охране земель имеют право: а) запрашивать в соответствии со своей компетенцией и безвозмездно получать от федеральных органов исполнительной власти и их территориальных органов, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, организаций и граждан необходимые для осуществления государственного земельного контроля сведения и материалы о состоянии, использовании и охране земель, в том числе документы, удостоверяющие права на земельные участки и находящиеся на них объекты, а также сведения о лицах, использующих земельные участки, в отношении которых проводятся проверки, в части, относящейся к предмету проверки; б) посещать при предъявлении служебного удостоверения организации и объекты, обследовать земельные участки, находящиеся в собственности, владении, пользовании и аренде, а также земельные участки, занятые военными, оборонными и другими специальными объектами (в порядке, установленном для их посещения), для осуществления государственного земельного контроля; в) давать обязательные для исполнения предписания по вопросам соблюдения земельного законодательства, а также предписания об устранении выявленных в ходе проверок нарушений земельного законодательства и их последствий; г) составлять протоколы в порядке, установленном законодательством об административных правонарушениях, и направлять их соответствующим должностным лицам для рассмотрения дел об административных правонарушениях с целью привлечения виновных лиц к ответственности; д) обращаться в органы внутренних дел за содействием в предотвращении или пресечении действий, препятствующих осуществлению государственными инспекторами законной деятельности, а также в установлении лиц, виновных в нарушении земельного законодательства; е) носить форменную одежду.

Главный государственный инспектор РФ по использованию и охране земель и его заместители, главные государственные инспекторы субъектов Российской Федерации по использованию и охране земель и их заместители, главные государственные инспекторы городов и районов по использованию и охране земель и их заместители помимо прав имеют право: а) в пределах своей компетенции рассматривать в установленном порядке дела об административных правонарушениях и налагать административные штрафы; б) выносить по форме согласно приложению предупреждения о допущенном земельном правонарушении в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации; в) направлять в соответствующие органы материалы о нарушениях земельного законодательства для решения вопроса о привлечении виновных лиц к ответственности; г) вносить в органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления, издавшие акты, касающиеся вопросов земельных отношений, предложения о приведении указанных актов в соответствие с земельным законодательством.

Должностные лица, осуществляющие государственный земельный контроль, имеют бланки документов с Государственном гербом Российской Федерации и наименованием соответствующего специально уполномоченного органа, необходимых для осуществления государственного земельного контроля, и служебные удостоверения, формы которых устанавливаются соответствующими специально уполномоченными органами.

Юридическим последствием проведения государственного земельного контроля может явиться принудительное прекращение прав на земельный участок в случае не устранения выявленных нарушений.

Порядок и условия принудительного прекращения прав в отношении земельных участков, находящихся в собственности, регламентируются ст.284-286 ГК, в отношении земельных участков, принадлежащих субъектам земельных отношений на иных титулах – ст. 45-47 и ст. 54 ЗК. Меры административной и уголовной ответственности за нарушения установленного порядка использования земель предусмотрены также Главой 8 Градостроительного кодекса.

Приложение к Положению о государственном земельном контроле ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ГЕРБ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ __________________________________________________________________ (наименование федерального органа исполнительной власти или его территориального органа) ПРЕДУПРЕЖДЕНИЕ о допущенном земельном правонарушении г. ____________ '__' __________ 20__ г. N _____________ В ходе проведения ____________________________________________ (должность, Ф.И.О. проверяющего) проверки соблюдения земельного законодательства __________________ (наименование __________________________________________________________________ организации, Ф.И.О. ее руководителя, индивидуального предпринимателя, гражданина) установлено ненадлежащее использование земельного участка: __________________________________________________________________ (описание правонарушения с указанием площади, местоположения, __________________________________________________________________ кадастрового номера земельного участка, где допущено земельное __________________________________________________________________ правонарушение, наименования законодательных и иных нормативных __________________________________________________________________ правовых актов (со ссылкой на статьи и пункты), требования которых _________________________________________________________________, были нарушены, и установленная за это ответственность) о чем составлен акт _____________________________________________. (число, месяц, год, номер) В связи с привлечением _______________________________________ (наименование организации, __________________________________________________________________ Ф.И.О. руководителя, индивидуального предпринимателя, гражданина) к административной ответственности в соответствии с постановлением __________________________________________________________________ (наименование органа, Ф.И.О. должностного лица, принявшего __________________________________________________________________ решение о привлечении к административной ответственности, _________________________________________________________________, номер и дата принятия постановления) руководствуясь статьей 54 Земельного кодекса Российской Федерации, обязываю _________________________________________________________ (содержание предписания об устранении земельного _________________________________________________________________. правонарушения и срок его исполнения) Информацию о ходе выполнения предписания необходимо представить в письменной форме по адресу: _______________________. В случае невыполнения предписания об устранении земельного правонарушения материалы о принудительном прекращении полностью или частично вашего права ________________________________________ (вид права) на земельный участок _____________________________________________ (местоположение, кадастровый номер, целевое __________________________________________________________________ назначение, площадь (при необходимости с описанием границ __________________________________________________________________ земельного участка) или его часть, в отношении которой возможно принудительное прекращение права на землю, будут направлены в ___________________ (наименование _________________________________________________________________. государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления) В соответствии со статьями 54 и 76 Земельного кодекса Российской Федерации прекращение права на земельный участок не освобождает вас от возмещения вреда, причиненного земельным правонарушением. __________________________________________________________________ (Иные разъяснения прав лица, виновного в нарушении земельного __________________________________________________________________ законодательства, в случае возбуждения процедуры принудительного _________________________________________________________________. прекращения прав на земельный участок и иные необходимые условия) Для решения вопроса о продлении срока устранения нарушения земельного законодательства нарушителю ___________________________ (наименование организации, __________________________________________________________________ Ф.И.О. ее руководителя, индивидуального предпринимателя, гражданина) до истечения установленного срока необходимо представить должностному лицу, вынесшему предписание: ходатайство о продлении срока устранения нарушения; документы, справки и иные материалы, подтверждающие принятие необходимых мер для устранения правонарушения. __________________________________________________________________ (Подпись, Ф.И.О. должностного лица, вынесшего предписание) Примечание.

Настоящее предупреждение составлено в трех экземплярах. Один экземпляр вручается гражданину (индивидуальному предпринимателю) или представителю организации, в отношении которого оно вынесено, либо подлежит направлению указанным лицам по почте с уведомлением.

Второй экземпляр направляется почтой с уведомлением о вручении государственному органу исполнительной власти или органу местного самоуправления, предоставившему земельный участок, либо их правопреемникам.

Третий экземпляр хранится в федеральном органе исполнительной власти или его территориальном органе, вынесших настоящее предупреждение. 3. ЗАДАЧА. Товарищество собственников жилья в рядом расположенных многоквартирных домах неоднократно обращалось к префекту административного округа города Москвы с просьбой о предоставлении ему вплотную прилегающего к домам свободного земельного участка для обустройства придомовой детской площадки и спортивного комплекса, но постоянно получало отказ со ссылкой на отсутствие утвержденной градостроительной документации.

Неожиданно для жильцов домов указанный участок распоряжением префекта был предоставлен в аренду ООО «Фортуна» для строительства торгового центра.

Товарищество собственников жилья, считая данное решение префекта нарушением прав домовладельцев и незаконным, обратилось в июне 2006 г. в арбитражный суд с заявлением о признании решения префекта незаконным. В обоснование иска товарищество указывало, что при принятии решения не учитывалось мнение жильцов; население не было проинформировано о предстоящей постройке торгового комплекса; не проводилось предварительного согласования места строительства; отсутствует утвержденный проект районной планировки; не проведено межевание земель квартала; отсутствует акт о разрешенном использовании земель; оспариваемый земельный участок не сформирован, не имеет кадастрового плана (карты) и номера, его границы не установлены на местности; близость будущего торгового центра к жилым домам нарушит природно-ландшафтный и экологический режим территории, лишит жильцов дома, и особенно детей, нормальных условий для отдыха, проведения досуга и занятий спортом.

Являются ли приведенные в обоснование иска товарищества собственников жилья факты нарушением законодательства? Какие требования законодательства возможно также нарушены? Предложите решение арбитражного суда по данному делу. Думаю, что ТСЖ, подало иск на основании ст.31 ЗК РФ. Распоряжение муниципальной собственностью, безусловно, было совершено с нарушением законодательства РФ. Состав нарушений довольно велик, согласно п.2,3,5 ст.31 ЗК РФ: оспариваемый земельный участок не сформирован, не имеет кадастрового плана (карты) и номера, его границы не установлены на местности; отсутствует акт о разрешенном использовании земель; отсутствует утвержденный проект районной планировки; отсутствует заключение экспертизы, что близость будущего торгового центра к жилым домам не нарушит природно-ландшафтный и экологический режим территории ; население не было проинформировано о предстоящей постройке торгового комплекса.