Имущественный налоговый вычет

Поскольку условия применения имущественного вычета в каждом случае имеют свои нюансы, рассмотрим их по отдельности.

Приобретение готового жилья в единоличную собственность Согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ собственник вправе уменьшить свой годовой доход, подлежащий обложению НДФЛ, на фактическую стоимость купленного им жилья. При этом не стоит забывать, что если приобретенное жилье дороже 1 000 000 руб., то на оставшуюся часть его стоимости вычет не распространяется.

Обратите внимание: затраты на ремонт купленной квартиры к уменьшению налоговой базы не принимаются (см.

Письмо Минфина России N04-04-06/52). Приобретение готового жилья в общую долевую либо общую совместную собственность В соответствии с п. п. 1, 2, 4 ст. 244 ГК РФ жилье, как и другое имущество, может находиться в общей собственности двух или нескольких лиц.

Собственность называется долевой, если размер доли каждого собственника жилья определен в договоре купли-продажи и право на нее удостоверено свидетельством о государственной регистрации прав согласно ст. 14 Федерального закона N 122-ФЗ . Если доли не определены и не зарегистрированы, то собственность называется совместной.

Скачать чужую работу из Интернета – дело не хитрое, а вот прочесть её, и защитить – это уже сложнее. Как указано в Информационном сообщении ФНС России , имущественный налоговый вычет предоставляется только на целый объект недвижимости.

Поэтому при долевой собственности на жилье (в размере не более 1 000 000 руб.) он распределяется между совладельцами в соответствии с их долями, установленными в свидетельстве о праве собственности, и фактически произведенными расходами (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Для получения вычета каждый из совладельцев должен представить в налоговую инспекцию платежные документы, подтверждающие факт самостоятельной оплаты своей доли в квартире или доме. Так, в случае если по договору купли-продажи покупателем является один человек, а вся квартира оформлена в долевую собственность (например, 3 человека владеют долями в размере 1/3 части площади квартиры), то право на налоговый вычет имеет только указанный в договоре покупатель. При этом вычет предоставляется ему не со всей стоимости жилья, а лишь в пределах его доли, то есть в размере 1/3 стоимости. При приобретении жилья в общую совместную собственность сумма имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их письменным заявлением, то есть они сами должны определить (договориться), в каком размере будет предоставлен вычет каждому участнику сделки. В данной ситуации важно помнить, что если кто-то из совладельцев откажется от своего права на получение имущественного вычета в пользу другого, то он теряет это право вообще. Ведь передача права и отказ в чью-либо пользу от пользования налоговым вычетом Налоговым кодексом не предусмотрена, а повторное предоставление имущественного вычета, согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, не допускается.

Самостоятельное строительство дома До 2005 г. при получении имущественного вычета на строительство жилья можно было учесть любые затраты, связанные со стройкой.

Никаких оговорок в Налоговом кодексе не делалось. В новой редакции пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, вступившей в силу с 1 января 2005 г., приведены два перечня расходов, которые покупатели и застройщики могут учесть в сумме имущественного налогового вычета. В одном из них перечислены затраты, связанные со строительством дома: - расходы на разработку проектно-сметной документации; - расходы на приобретение строительных и отделочных материалов; - расходы на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством; - расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке; - расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации. В другом - затраты, связанные со строительством квартиры в новом доме: - расходы на приобретение квартиры или прав на квартиру в строящемся доме; - расходы на приобретение отделочных материалов; - расходы на отделочные работы в квартире. Как видим, перечни довольно подробные, охватывают практически все расходы, возникающие на разных этапах строительства жилья, поэтому проблем с включением этих затрат в имущественный вычет у застройщиков быть не должно. Но, несмотря на то, что данные перечни открытые, советуем при оформлении документов в названиях выполненных работ придерживаться формулировок, данных в пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ. Тогда спорных вопросов с налоговиками не возникнет. Кроме того, необходимо отметить, что принять к вычету расходы на достройку и отделку приобретенного дома или отделку купленной квартиры налогоплательщик сможет в том случае, если в договоре будет четко прописано, что предметом сделки является незавершенный строительством жилой дом или квартира (права на квартиру) без отделки или доли (долей) в них. Помни, что тебе реферат дали, что бы ты его прочел, и часть его внес, или внесла, в свою работу, а затем защитилась, или защитился, а не просто сдать его, прикрепив свой титульный лист.

Обычно, в таких курсовых, рефератах и докладах пишут очень смешные фразы, типа: подготовила студентка с кафедры научной мастурбации.

Приобретение жилья в кредит Если для покупки квартиры или постройки дома налогоплательщик использует заемные средства (кредит), то налоговое законодательство (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ) предоставляет ему право уменьшить свой годовой доход не только на стоимость жилья (не более 1 000 000 руб.), но и на сумму уплаченных за кредит процентов.

Обратите внимание: до 2005 г. к вычету принимались лишь проценты, уплаченные по ипотечным кредитам, полученным в российских банках.

Изменения, внесенные Федеральным законом N 112-ФЗ, существенно улучшили положение заемщиков. С 1 января 2005 г. при получении имущественного налогового вычета можно учесть проценты по любым целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них. Таким образом, если для приобретения жилья вы взяли взаймы у организации, в которой работаете, или обычный (не ипотечный) кредит в банке, то проценты по нему включаются в величину имущественного налогового вычета. К сведению: в соответствии с обновленной редакцией п. 2 ст. 224 НК РФ с 2005 г. с 35 до 13% снижена налоговая ставка в отношении налогообложения материальной выгоды, полученной налогоплательщиком от экономии на процентах за пользование вышеназванными целевыми займами (кредитами). Подробные разъяснения по этому вопросу даны в Письме ФНС России N 04-3-01/928 . В частности, в нем говорится о том, что если банк или иная кредитная организация выдает кредит, то в ее обязанность входит определение налоговой базы и исчисление налога с доходов заемщика в виде материальной выгоды, полученной от экономии на процентах за пользование кредитными средствами . Кредитная организация вправе начислять налог на доходы по ставке 13%, а также пересчитать налог, ранее начисленный по ставке 35%, при представлении налогоплательщиком полного пакета документов, подтверждающих целевое использование полученных им заемных средств (о документах мы расскажем ниже). Если заем налогоплательщик получил в организации, где он работает, то при доходе в виде материальной выгоды он может либо самостоятельно исчислить и уплатить в бюджет НДФЛ на основании налоговой декларации за год (ст. 228 НК РФ), либо в соответствии со ст. 29 НК РФ передать свои полномочия организации - работодателю. При этом необходимо отметить, что организация признается уполномоченным представителем интересов налогоплательщика в отношениях с налоговыми органами после оформления нотариально удостоверенной доверенности или доверенности, приравненной к нотариально удостоверенной в соответствии с гражданским законодательством РФ. Согласно п. 3 ст. 220 НК РФ после представления сотрудником уведомления из налогового органа, подтверждающего его право на получение имущественного налогового вычета, работодатель в день уплаты работником процентов по полученным заемным средствам (пп. 3 п. 1 ст. 223 НК РФ) должен с его доходов в виде материальной выгоды начислить и уплатить в бюджет НДФЛ по ставке 13%, а также произвести перерасчет налога, начисленного за 2005 г. по ставке 35%. При подаче документов в налоговый орган для получения имущественного налогового вычета за 2004 г. после 1 января 2005 г. необходимо иметь в виду, что если жилье было приобретено в кредит (исключение - ипотечные кредиты, полученные в российских банках), то проценты, уплаченные по нему в 2004 г., при расчете имущественного налогового вычета не учитываются.

Такова позиция Минфина России, высказанная в Письме N 03-05-01-04/232 . Приобретение комнаты в коммунальной квартире По комнате в коммунальной квартире, приобретенной в собственность до 2005 г., имущественный налоговый вычет не предоставляется. Точка зрения чиновников по этому вопросу определена в Письмах Минфина России N N 03-05-01-04/86 и 03-05-01-05/123 . В них указывается, что пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ дает право на получение имущественного налогового вычета только по суммам, израсходованным налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома или квартиры.

Комната, согласно ст. 16 Жилищного кодекса РФ, является отдельным видом жилого помещения, самостоятельным объектом гражданского оборота, и в перечень жилых помещений, по которым может быть предоставлен рассматриваемый вычет за 2004 г., не входит, независимо от того, какой вид собственности указан в свидетельстве о государственной регистрации комнаты.

Поправки, внесенные в пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ Федеральным законом N 112-ФЗ, право получения имущественного налогового вычета распространили и на суммы, израсходованные налогоплательщиком на новое строительство или приобретение на территории России доли (долей) в жилом доме или квартире. Таким образом, покупая комнату в коммунальной квартире, гражданин приобретает долю в ней и, соответственно, имеет право на имущественный вычет.

Порядок получения имущественного налогового вычета при приобретении жилья и необходимые документы Скажем сразу, что в 2005 г. получить имущественный налоговый вычет можно не только в налоговом органе по месту регистрации по окончании налогового периода, но и по месту работы, не дожидаясь конца года. В первом случае сумма, возвращаемая из бюджета, будет перечислена на расчетный счет налогоплательщика. Во втором - из дохода работника не будет удерживаться НДФЛ до тех пор, пока предоставленный вычет не будет использован полностью.

Отметим, что получение имущественного налогового вычета является правом, а не обязанностью налогоплательщика.

Поэтому подать документы в налоговый орган для получения этого вычета он может в любой момент после окончания налогового периода (если вычет будет предоставляться налоговой инспекцией) либо, не дожидаясь конца года, сразу после покупки жилья (если вычет предоставляет работодатель). Напомним, что налоговым периодом признается календарный год (ст. 216 НК РФ). Для получения имущественного налогового вычета гражданин, купивший жилье, должен представить в налоговый орган по месту жительства: - письменное заявление; - налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ , в случае если вычет будет предоставляться в налоговом органе; - договор купли-продажи имущества, документы, подтверждающие использование средств налогоплательщика на указанные цели (например, договор на оказание услуг по достройке дома, квартиры); - акт приемки-передачи или документы, подтверждающие право собственности на приобретенный или построенный жилой дом (квартиру, долю в них); - платежные документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них паспортных и адресных данных продавца, другие документы). Обратите внимание: в Определении КС РФ от 18.12.2003 N 472-О указано, что перечень платежных документов является открытым и не ограничивает право налогоплательщика представлять в налоговый орган письменные доказательства оплаты приобретенного жилья. Но вместе с тем документы должны отвечать определенным требованиям, т.е. быть оформленными в установленном порядке и однозначно свидетельствовать о сумме уплаченных денежных средств.

Поскольку именно сотрудники налоговой службы имеют право оценивать представленные для подтверждения имущественного вычета документы и выносить решение о предоставлении (отказе) заявленной налогоплательщиком льготы, то, чтобы избежать претензий с их стороны, к сбору и оформлению необходимых документов нужно подойти серьезно, а заполнять их разборчиво. За приобретенное жилье можно расплачиваться не только деньгами (как наличными, так и безналичными), но и с помощью других финансовых инструментов, форм расчетов. Как сказано в Письме Минфина России N 03-05-01-07/6 , к фактически произведенным расходам могут быть отнесены, например, передача налогоплательщиком прав по ценным бумагам, иного имущества в обмен на приобретение права собственности на жилой дом, квартиру или долю в них. Эти расходы также дают налогоплательщику право на получение имущественного налогового вычета согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ. Вышеназванное Письмо посвящено, в частности, расчетам с помощью простого векселя. В нем минфиновцы разъясняют, что переданный в счет оплаты стоимости жилья вексель может признаваться в качестве расходов налогоплательщика только в том случае, если он сам был приобретен им в рамках гражданско-правовых отношений у третьего лица.

Выданный продавцу от своего имени вексель в счет оплаты стоимости жилья не может признаваться расходом, поскольку векселедатель не передает продавцу жилья какое-либо имущество, а лишь принимает на себя обязательство в совершении платежа по векселю в будущем. Еще одна форма расчетов - аккредитив - раскрывается в Письме Минфина России N 03-05-01-04/268 . В нем подчеркивается, что каких-либо ограничений относительно форм расчетов, используемых налогоплательщиком для оплаты приобретаемого жилого дома или квартиры, в Кодексе не содержится.

Поэтому аккредитив, как и вексель, является допустимой формой расчетов.

Теперь давайте подробнее поговорим о документах, подтверждающих право собственности на приобретенное жилье. В соответствии с положениями ст. 14 Федерального закона N 122-ФЗ проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

Поэтому представление этого свидетельства или иного документа, устанавливающего право собственности на квартиру, жилой дом или долю в них на момент заявления льготы налогоплательщиком - обязательное условие при получении имущественного налогового вычета. Копия документа, устанавливающего право собственности на объект, хранится в налоговом органе вместе с заявлением налогоплательщика и другими документами, которые необходимы для получения имущественного налогового вычета (Письмо Минфина России от 22.03.2002 N СА-6-04/341). Обратите внимание: право собственности на приобретенное жилье обязательно именно на момент заявления льготы. Если налогоплательщик, купив жилье, не смог использовать предоставленный имущественный вычет полностью в одном налоговом периоде, то в следующем году он также имеет право на получение вычета по оставшейся сумме, даже утратив право собственности на это жилье (например, продав его или подарив). Заметим, что мнение налоговиков по этому вопросу совсем другое. Они считают, что в таком случае право на вычет утрачивается (см.

Письмо МНС России от 31.01.2004 N ЧД-6-27/100 'О направлении материалов (извлечения)'). Однако суды не согласны с их точкой зрения. В Постановлении ФАС ВВО от 14.12.2004 N А79-4670/2004-СК1-4367 сказано, что налоговым законодательством не предусмотрено прекращение права на имущественный вычет при утрате права собственности на приобретенное ранее жилье.

Документы, являющиеся обязательными для получения имущественного вычета, подаются налогоплательщиком при первоначальном представлении заявления о предоставлении имущественного вычета.

Уменьшение налоговой базы в последующих налоговых периодах на сумму остатка имущественного вычета расценивается как продолжение ранее предоставленного вычета.

Отдельно следует остановиться на ситуации, когда приобретаются права на квартиру (долю) в строящемся доме. В какой момент возникает право на налоговый вычет в этом случае? В Письме N 03-05-01-04/227 Минфин России отвечает, что, имея договор о приобретении прав на квартиру, налогоплательщики могут воспользоваться имущественным налоговым вычетом при наличии акта о передаче квартиры или документов, подтверждающих право собственности в объеме денежных средств фактически уплаченных строительной организации.

Следовательно, подать документы на получение налогового вычета можно и после подписания акта о передаче квартиры налогоплательщику (то есть дом построен, но право собственности на квартиру в нем еще не зарегистрировано) и выплаты (частично или в полном объеме) причитающихся застройщику денежных средств. Вычет у работодателя Для получения имущественного вычета по месту своей работы налогоплательщику необходимо сначала прийти в налоговую инспекцию с вышеперечисленными документами.

Налоговый орган в течение 30 дней после подачи заявления (в нем нужно указать: паспортные данные, адрес постоянного места жительства, ИНН, данные о работодателе: наименование, ИНН, КПП организации, либо ФИО и ИНН индивидуального предпринимателя) должен подтвердить право налогоплательщика на вычет, выдав соответствующее уведомление. После этого работодатель (налоговый агент) на основании письменного заявления работника и уведомления, выданного налоговым органом, предоставляет ему имущественный налоговый вычет. При этом независимо от того, в каком месяце налогового периода налогоплательщик принес в организацию уведомление из налогового органа, бухгалтерия обязана предоставить ему вычет за весь календарный год, в котором возникло право на вычет.

Обратите внимание: в Информационном сообщении ФНС России чиновники разъясняют свою точку зрения на то, за какой год можно получить вычет у работодателя. Они считают, что сделать это можно начиная с доходов, полученных налогоплательщиком с 1 января 2005 г.

Предоставление налоговым агентом в 2005 г. имущественного налогового вычета налогоплательщику по доходам, полученным налогоплательщиком за предшествующие налоговые периоды, не предусмотрено.

Заметим, что ранее, в Письме Минфина России N 03-05-01-04/83 , мнение налоговиков было другим: ст. 220 Кодекса не ограничивает возможность предоставления имущественного налогового вычета у работодателя (налогового агента) годом, в котором у налогоплательщика возникло право на получение данного имущественного налогового вычета. В соответствии с этим работодатель обязан в 2005 г. предоставить имущественный вычет при получении от налогоплательщика подтверждения права на имущественный вычет, выданного налоговым органом, при возникновении указанного права как в 2004 г., так и в 2005 г. В такой ситуации, наверное, нет смысла спорить с чиновниками и, руководствуясь указанным Информационным сообщением ФНС России, получить имущественный вычет за 2004 г. в налоговой инспекции по месту жительства. Но остаток этого вычета, перенесенный на доходы 2005 г., можно получить на работе, взяв предварительно уведомление из налогового органа (Информационное сообщение ФНС России от 18.03.2005). К сведению: налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в течение налогового периода только у одного налогового агента. Если у него несколько источников дохода, и в течение года он не полностью использовал имущественный налоговый вычет по месту нахождения указанного в уведомлении налогового агента, то в конце года он вправе подать в налоговую инспекцию декларацию, чтобы вернуть НДФЛ, перечисленный в бюджет другими налоговыми агентами. В случае смены места работы, где налогоплательщик получил имущественный вычет, в новой организации он лишается этой льготы, так как передача уведомления новому работодателю законодательством не предусмотрена.

Воспользоваться правом на вычет в таком случае он сможет путем декларирования доходов по окончании календарного года.

Особенности имущественного налогового вычета при продаже имущества Перечень имущества, при продаже которого законодатель предоставляет налогоплательщику право на получение имущественного налогового вычета, шире, чем при его покупке.

Помимо жилья он включает в себя дачи, садовые домики, земельные участки, доли в них, а также иное имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, например, гараж, автомобиль, доля в уставном капитале (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). Сумма предоставляемого налогового вычета напрямую зависит от вида продаваемого имущества и от того, сколько лет оно находилось в собственности. Так, если имущество находилось в собственности менее трех лет , то при продаже жилья, дач, садовых домиков или земельных участков вычет не может превышать 1 000 000 руб., при продаже остального имущества - 125 000 руб. Если имущество принадлежало налогоплательщику более трех лет, то вычет предоставляется в полной сумме, полученной налогоплательщиком при продаже этого имущества, то есть налог с доходов не нужно платить вообще.

Напомним, что обязанность уплатить налог с доходов от продажи имущества, находящегося в собственности, установлена пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ. Налогоплательщик в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи имущества, обязан представить в налоговый орган по месту своего учета налоговую декларацию (п. 1 ст. 229 НК РФ) и до 15 июля заплатить налог в бюджет. Для получения имущественного налогового вычета налогоплательщик, кроме декларации формы 3-НДФЛ, должен подать в налоговую инспекцию письменное заявление и документы, подтверждающие факт продажи имущества (договор купли-продажи, акт приемки-передачи) в период, в течение которого имущество находилось в собственности (свидетельство о праве собственности). Причем декларацию о доходах необходимо подать до 30 апреля, а вот документы для предоставления вычета можно представить и потом, но не позднее 15 июля.

Обратите внимание: в случае если сумма налогового вычета от продажи имущества превысит годовой доход налогоплательщика, то в отличие от вычета, предоставляемого при покупке жилья, остаток его на следующий год не переносится в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ. При продаже имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям. Если имущество находилось в общей совместной собственности, то размер вычета распределяется согласно договоренности между ними.

Остановимся на таком моменте: законодательством предусмотрен альтернативный порядок применения вычета. То есть вместо того чтобы использовать право на его получение, налогоплательщик может уменьшить сумму доходов, полученных от реализации имущества, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов (за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг). В данном случае к расходам относятся не только затраты на приобретение этого имущества, но и затраты по его продаже.

Пример. Налогоплательщик купил квартиру 11 мая 2004 г. за 1 600 000 руб., продал ее 15 марта 2005 г. за 1 200 000 руб.

Квартира находилась в собственности налогоплательщика менее трех лет, поэтому ему на основании налоговой декларации за 2005 г. и подтверждающих право на такой вычет документов в отношении дохода, полученного от продажи квартиры, имущественный вычет может быть предоставлен в размере 1 000 000 руб.

Однако документально подтвержденные затраты, связанные с приобретением этой квартиры в 2004 г., у налогоплательщика составили 1 600 000 руб.